Ratgeber · Finanzen der WEG
Erhaltungsrücklage in der WEG: Wie hoch sollte sie sein?
Die Erhaltungsrücklage ist das Sparbuch der Eigentümergemeinschaft. Ist sie zu klein, drohen bei Dach, Heizung oder Fassade hohe Sonderumlagen. Dieser Ratgeber erklärt, wie man eine angemessene Höhe ermittelt, wer darüber entscheidet und was steuerlich gilt.
Dach, Heizung, Fassade, Aufzug, Fenster im Treppenhaus: Irgendwann wird es in jedem Haus teuer. Damit dann nicht jeder Eigentümer auf einen Schlag mehrere tausend Euro aufbringen muss, spart die Eigentümergemeinschaft über die Erhaltungsrücklage an. Doch wie viel ist genug?
Was ist die Erhaltungsrücklage?
Seit der WEG-Reform (WEMoG, in Kraft seit 1. Dezember 2020) heißt die frühere Instandhaltungsrücklage Erhaltungsrücklage. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 WEG die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.
Das Geld:
- gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem einzelnen Eigentümer,
- ist für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums bestimmt (Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Treppenhaus …),
- wird monatlich über das Hausgeld angespart und im Wirtschaftsplan ausgewiesen.
Wie hoch sollte sie sein? Drei Ansätze
Das Gesetz nennt keine Zahl. In der Praxis haben sich drei Ansätze bewährt.
1. Peterssche Formel
Die Formel geht davon aus, dass über rund 80 Jahre etwa das 1,5-Fache der Herstellungskosten für die Erhaltung anfällt. Auf das Gemeinschaftseigentum entfallen davon etwa 65 bis 70 Prozent.
Rechnung: Herstellungskosten je m² × 1,5 ÷ 80 Jahre × 0,7 = jährliche Rücklage je m²
Beispiel: Herstellungskosten 3.000 €/m² → 3.000 × 1,5 ÷ 80 × 0,7 ≈ 39 € je m² und Jahr.
Das Ergebnis ist eher hoch angesetzt und eignet sich als Obergrenze zur Orientierung.
2. Pauschalen der II. Berechnungsverordnung
Die II. Berechnungsverordnung (§ 28) nennt Instandhaltungspauschalen je m² Wohnfläche, gestaffelt nach Alter des Gebäudes. Die Sätze werden alle drei Jahre an die Preisentwicklung angepasst. Sie stammen aus dem geförderten Wohnungsbau und gelten für die gesamte Wohnung – für die Rücklage der Gemeinschaft also nur als grobe Orientierung.
3. Erhaltungsplanung (am besten)
Am verlässlichsten ist eine mehrjährige Erhaltungsplanung:
- Begehung des Gebäudes und Erfassung aller Bauteile,
- Einschätzung der Restlebensdauer (z. B. Dach 40–50 Jahre, Heizkessel 20–25 Jahre),
- grobe Kostenschätzung je Maßnahme,
- Verteilung auf die kommenden 10 bis 15 Jahre,
- daraus die nötige jährliche Zuführung.
So wird die Rücklage zu einer echten Planungsgröße statt einer Schätzung.
Typische Warnsignale
| Situation | Risiko |
|---|---|
| Rücklage unter einem Jahreshausgeld bei älterem Gebäude | hohe Sonderumlage bei nächster größerer Maßnahme |
| Zuführung seit Jahren unverändert | Baupreise gestiegen, Rücklage verliert real an Wert |
| Große Maßnahme (Dach, Heizung) in den nächsten Jahren absehbar | Rücklage reicht nicht |
| Keine Erhaltungsplanung vorhanden | Entscheidungen erst im Schadensfall |
Wer entscheidet?
Über die Höhe der Zuführung beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit, als Teil der Vorschüsse im Wirtschaftsplan. Der Verwalter legt einen begründeten Vorschlag vor. Auch eine Entnahme für eine konkrete Maßnahme wird beschlossen. Mehr dazu: Eigentümerversammlung: Ablauf und Beschlüsse.
Reicht die Rücklage nicht: Sonderumlage
Fehlt Geld für eine notwendige Maßnahme, beschließen die Eigentümer eine Sonderumlage. Sie wird in der Regel nach Miteigentumsanteilen verteilt und ist zum beschlossenen Termin fällig. Für Eigentümer mit knappem Budget kann das zum Problem werden – ein Grund mehr, die Rücklage rechtzeitig aufzubauen.
Wie wird das Geld angelegt?
Die Rücklage muss sicher und verfügbar sein. Üblich sind:
- ein eigenes Rücklagenkonto der Gemeinschaft (getrennt vom Girokonto),
- Tagesgeld oder Festgeld mit überschaubarer Laufzeit.
Spekulative Anlagen (Aktien, Fonds) sind nicht geeignet. Die Rücklage muss auf den Namen der Gemeinschaft geführt werden, nie auf den des Verwalters. Zinsen fließen der Rücklage zu.
Steuer: Wann ist die Rücklage absetzbar?
Für vermietende Eigentümer gilt: Die Einzahlung in die Rücklage ist noch kein Werbungskostenabzug. Abziehbar ist der Anteil erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltung ausgibt. Die Hausgeldabrechnung weist die Entnahmen aus – siehe Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan verstehen. Im Einzelfall den Steuerberater fragen.
Bedeutung beim Kauf und Verkauf
Für Käufer ist die Rücklage ein wichtiger Prüfpunkt:
- Höhe der Rücklage und Zuführung je Monat aus dem aktuellen Wirtschaftsplan,
- Protokolle der letzten Versammlungen: Sind große Maßnahmen beschlossen oder diskutiert?
- Beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen: Wer zahlt sie? Das sollte im Kaufvertrag geregelt sein.
Die Rücklage bleibt beim Verkauf in der Gemeinschaft. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs mindert sie nicht die Grunderwerbsteuer.
So machen wir es
Bei der Hausverwaltung Amtmann gehört eine nachvollziehbare Rücklagenplanung zur WEG-Verwaltung: Begehung, Übersicht der anstehenden Maßnahmen und ein begründeter Vorschlag für die Zuführung im Wirtschaftsplan. Die Entwicklung der Rücklage steht im Vermögensbericht und ist im Eigentümerportal einsehbar.
Kurz zusammengefasst
- Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) ist das Sparkonto der Gemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum.
- Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage, nennt aber keine Zahl.
- Orientierung: Peterssche Formel (eher Obergrenze), Pauschalen der II. BV; am besten eine mehrjährige Erhaltungsplanung.
- Die Höhe beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit im Wirtschaftsplan.
- Reicht die Rücklage nicht, folgt eine Sonderumlage.
- Steuerlich zählt erst die tatsächliche Verwendung, nicht die Einzahlung.
- Beim Kauf Rücklage, Zuführung und anstehende Maßnahmen genau prüfen.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.