Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?

Mindestens einmal im Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG). Außerdem muss der Verwalter eine Versammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies schriftlich bzw. in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt.

Mit welcher Frist muss eingeladen werden?

Die Einladung muss in Textform erfolgen, also zum Beispiel per Brief oder E-Mail. Die Frist beträgt mindestens drei Wochen, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln.

Ist die Versammlung auch beschlussfähig, wenn nur wenige kommen?

Ja. Seit der WEG-Reform 2020 gibt es keine Mindestanzahl mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Eine Wiederholungsversammlung ist daher nicht mehr nötig.

Kann man online an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Die Eigentümer können beschließen, dass eine Online-Teilnahme zusätzlich zur Präsenzversammlung möglich ist (Hybridversammlung). Seit Oktober 2024 können sie außerdem beschließen, dass Versammlungen für einen begrenzten Zeitraum rein virtuell stattfinden; dafür gelten besondere Mehrheits- und Ausgestaltungsanforderungen. Die Einzelheiten sollten vor der Beschlussfassung geprüft werden.

Wie lange kann ein Beschluss angefochten werden?

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wird nicht angefochten, wird der Beschluss bestandskräftig.

Darf ich mich in der Versammlung vertreten lassen?

Ja. Die Vollmacht bedarf der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG), eine E-Mail genügt also. Die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis der möglichen Vertreter einschränken, etwa auf Ehepartner, andere Eigentümer oder den Verwalter.

Eigentümerversammlung: Ablauf, Fristen, Beschlüsse

In der Eigentümerversammlung fallen die wichtigen Entscheidungen der Gemeinschaft: Hausgeld, Jahresabrechnung, Sanierungen, Verträge, Hausordnung. Seit der WEG-Reform (WEMoG, in Kraft seit 1. Dezember 2020) ist vieles einfacher geworden. Einige Regeln sollte trotzdem jeder Eigentümer kennen – sonst droht ein angreifbarer Beschluss.

Einberufung: wer, wie, wann

Punkt	Regel
Wer lädt ein?	der Verwalter; fehlt er, der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer
Wie oft?	mindestens einmal jährlich
Form	Textform – Brief oder E-Mail genügt
Frist	mindestens drei Wochen, außer bei besonderer Dringlichkeit
Inhalt	Ort, Zeit, Tagesordnung mit klar bezeichneten Beschlussgegenständen

Die Tagesordnung ist wichtig: Über Punkte, die nicht ausreichend angekündigt wurden, kann nicht wirksam beschlossen werden. Eigentümer können verlangen, dass bestimmte Punkte auf die Tagesordnung kommen. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann außerdem eine außerordentliche Versammlung verlangen.

Beschlussfähigkeit: keine Mindestanzahl mehr

Früher musste mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein, sonst war eine Wiederholungsversammlung nötig. Das ist seit 2020 Geschichte. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig.

Das hat eine Kehrseite: Wer nicht kommt und sich nicht vertreten lässt, überlässt die Entscheidung den Anwesenden.

Stimmrecht und Mehrheiten

Grundsätzlich hat jeder Eigentümer eine Stimme (Kopfprinzip), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt (z. B. nach Miteigentumsanteilen).
Die meisten Beschlüsse brauchen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, Enthaltungen zählen nicht mit.
Für bestimmte bauliche Veränderungen spielen qualifizierte Mehrheiten eine Rolle, weil davon abhängt, ob alle Eigentümer die Kosten tragen.

Ablauf einer Versammlung

Eröffnung durch den Versammlungsleiter (meist der Verwalter),
Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung und der anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer,
Abarbeitung der Tagesordnung: Bericht, Diskussion, Beschlussantrag, Abstimmung,
Verkündung des Beschlussergebnisses – erst dadurch kommt ein Beschluss zustande,
Protokoll, unterschrieben vom Versammlungsleiter, einem Eigentümer und ggf. dem Beiratsvorsitzenden,
Eintragung in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) – unverzüglich.

Typische Tagesordnungspunkte: Beschluss über die Nachschüsse aus der Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Entlastung des Beirats, Erhaltungsmaßnahmen, Rücklage. Was dabei genau beschlossen wird, erklärt der Ratgeber Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan verstehen.

Online-Teilnahme und virtuelle Versammlung

Hybridversammlung: Die Eigentümer können beschließen, dass sie zusätzlich online teilnehmen und abstimmen können (§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG). Die Präsenzversammlung findet weiter statt.
Rein virtuelle Versammlung: Seit Oktober 2024 können die Eigentümer beschließen, dass Versammlungen für einen begrenzten Zeitraum ohne physischen Versammlungsort stattfinden (§ 23 Abs. 1a WEG). Dafür gelten eine qualifizierte Mehrheit und weitere Anforderungen, unter anderem an die Teilnahmemöglichkeit für alle Eigentümer. Vor einem solchen Beschluss sollten die Voraussetzungen genau geprüft werden.

Beschlüsse ohne Versammlung: Umlaufbeschluss

Außerhalb der Versammlung kann ein Beschluss gefasst werden, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Die Eigentümer können außerdem für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass dafür im Umlaufverfahren die einfache Mehrheit genügt. Praktisch ist das z. B. für eilige Auftragsvergaben oder eine kurzfristige Sonderumlage – etwa bei stark steigenden Heizkosten (siehe Heizkosten 2026).

Vollmacht

Wer nicht kommen kann, lässt sich vertreten. Die Vollmacht braucht nur Textform – eine E-Mail genügt. Die Gemeinschaftsordnung kann vorgeben, wer vertreten darf. Tipp: Die Vollmacht mit Weisungen zu einzelnen Punkten versehen, wenn das Abstimmungsverhalten wichtig ist.

Anfechtung

Ist ein Beschluss fehlerhaft, muss ein Eigentümer innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Klage beim Amtsgericht erheben und sie innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Danach wird der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er fehlerhaft war. Nur nichtige Beschlüsse (z. B. bei fehlender Beschlusskompetenz) sind unabhängig davon unwirksam. Bei Zweifeln rechtzeitig rechtlichen Rat einholen.

Typische Fehler – und wie man sie vermeidet

Fehler	Folge	Vorbeugung
Tagesordnungspunkt zu ungenau	Beschluss anfechtbar	Beschlussgegenstand konkret benennen
Einladungsfrist unterschritten	Beschluss anfechtbar	3 Wochen einplanen, Versand dokumentieren
Ergebnis nicht verkündet	kein Beschluss	Ergebnis ausdrücklich verkünden und protokollieren
Vergleichsangebote fehlen bei größeren Aufträgen	Anfechtungsrisiko	in der Regel mehrere Angebote vorlegen
Beschluss-Sammlung nicht gepflegt	Pflichtverletzung des Verwalters	sofort nach der Versammlung eintragen

So machen wir es

Bei der Hausverwaltung Amtmann bereiten wir jede Versammlung mit klarer Tagesordnung, Beschlussvorlagen und Vergleichsangeboten vor. Protokolle und die Beschluss-Sammlung stehen im Eigentümerportal bereit. Mehr zur WEG-Verwaltung und zum Ablauf eines Verwalterwechsels.

Kurz zusammengefasst

Mindestens eine Versammlung pro Jahr, Einladung in Textform mit mindestens drei Wochen Frist.
Seit 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig.
Die meisten Beschlüsse brauchen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Online-Teilnahme per Beschluss möglich; rein virtuelle Versammlungen seit Oktober 2024 unter besonderen Voraussetzungen.
Umlaufbeschluss: Zustimmung aller in Textform, für Einzelfälle auch per Mehrheit, wenn vorher beschlossen.
Anfechtung innerhalb eines Monats, Begründung innerhalb von zwei Monaten.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

Eigentümerversammlung: Ablauf, Fristen und Beschlüsse nach dem neuen WEG