Was kostet eine WEG-Verwaltung pro Wohnung?

Üblich ist eine monatliche Pauschale je Einheit, die je nach Region, Objektgröße und Leistungsumfang deutlich schwankt. Kleine Gemeinschaften zahlen häufig mehr je Einheit als große, weil der Grundaufwand (Versammlung, Abrechnung, Konten) unabhängig von der Zahl der Wohnungen anfällt. Verlässlich vergleichen lässt sich nur über schriftliche Angebote mit gleichem Leistungsumfang.

Kann der Vermieter die Kosten der WEG-Verwaltung auf den Mieter umlegen?

Nein. Verwaltungskosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Das gilt auch für die Vergütung des WEG-Verwalters, die im Hausgeld enthalten ist. In der Betriebskostenabrechnung dürfen diese Kosten nicht an den Mieter weitergegeben werden.

Sind die Kosten der Hausverwaltung steuerlich absetzbar?

Vermietende Eigentümer können die auf ihre vermietete Wohnung entfallenden Verwaltungskosten in der Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Das gilt für den Anteil am WEG-Verwalterhonorar ebenso wie für die Vergütung einer Mietverwaltung. Selbstnutzer können sie nicht absetzen. Im Einzelfall sollte der Steuerberater entscheiden.

Wer entscheidet in der WEG über die Vergütung des Verwalters?

Die Eigentümer beschließen mit einfacher Mehrheit über die Bestellung des Verwalters und den Abschluss des Verwaltervertrags mit der Vergütung. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Die Vergütung wird als Teil der Kosten im Wirtschaftsplan auf alle Eigentümer verteilt.

Warum ist die billigste Hausverwaltung oft nicht die günstigste?

Weil Leistungen, die bei einem Anbieter im Preis stehen, beim anderen als Sonderleistung extra berechnet werden. Dazu zählen zum Beispiel zusätzliche Versammlungen, Mahnungen, Begehungen oder Fahrtkosten. Hinzu kommen Folgekosten durch Fehler und Fristversäumnisse, etwa bei der Abrechnung oder bei Beschlüssen. Maßgeblich ist deshalb der Gesamtpreis im Jahr, nicht die monatliche Grundpauschale.

Wie läuft die Vergütung bei der Mietverwaltung?

Meist als Prozentsatz der Nettokaltmiete oder als feste Pauschale je Einheit und Monat, oft mit einer Mindestvergütung je Einheit. Dazu können Einmalkosten für die Übernahme oder Neuvermietung kommen. Was genau im Grundhonorar steckt, regelt der Mietverwaltungsvertrag.

Hausverwaltung Kosten: Vergütung und Vergleich

Wer eine Hausverwaltung sucht, fragt zuerst nach dem Preis. Die Antwort ist aber selten eine einzelne Zahl: Zwei Angebote mit gleicher Monatspauschale können im Jahr sehr unterschiedlich teuer werden, je nachdem, was als Sonderleistung extra berechnet wird. Dieser Ratgeber erklärt die gängigen Vergütungsmodelle, was ins Grundhonorar gehört, wer die Kosten trägt und wie Sie Angebote sauber vergleichen.

Vergütungsmodelle bei der WEG-Verwaltung

Bei der Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft ist die Pauschale je Einheit und Monat das übliche Modell. Gezahlt wird sie von der Gemeinschaft aus dem Hausgeld, verteilt nach dem beschlossenen Schlüssel. Typische Varianten:

Einheitliche Pauschale für jede Wohnung, oft mit niedrigerem Satz für Garagen und Stellplätze, die weniger Aufwand verursachen.
Staffel nach Größe: Je mehr Einheiten, desto geringer der Satz je Einheit. Kleine Gemeinschaften zahlen je Einheit häufig mehr, weil der Grundaufwand (Versammlung, Abrechnung, Konten) unabhängig von der Wohnungszahl anfällt.
Gesamtpauschale pro Jahr für die ganze Anlage, die dann auf die Eigentümer umgelegt wird.

Marktspannen lassen sich nur grob angeben: Sie hängen stark von Region, Objektgröße, Baujahr, Aufzug, Heizungsart und Leistungsumfang ab. Aussagekräftig sind deshalb nur schriftliche Angebote für Ihr Objekt.

Vergütungsmodelle bei der Mietverwaltung

Bei der Verwaltung vermieteter Wohnungen für einen Eigentümer finden sich meist zwei Modelle:

Prozent der Nettokaltmiete: Der Satz liegt häufig im einstelligen Prozentbereich. Bei niedrigen Mieten wird deshalb oft eine Mindestvergütung je Einheit vereinbart.
Feste Pauschale je Einheit und Monat: leichter zu planen, unabhängig von Mieterhöhungen.

Zusätzlich fallen manchmal Einmalkosten an, etwa bei Übernahme eines Objekts oder bei der Neuvermietung. Wichtig ist, dass der Vertrag genau beschreibt, ob zum Beispiel Mieterwechsel, Betriebskostenabrechnung und Mietanpassungen im Grundhonorar enthalten sind. Mehr zum Angebot: Mietverwaltung.

Was ins Grundhonorar gehört

Zur Verwaltung einer WEG gehören die Aufgaben, die das Gesetz dem Verwalter zuweist. Ein ordentliches Grundhonorar deckt üblicherweise:

die jährliche ordentliche Eigentümerversammlung mit Einladung und Protokoll,
den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung samt Vermögensbericht (§ 28 WEG), siehe Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan verstehen,
die laufende Buchhaltung, Kontoführung und Zahlungsverkehr,
die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG),
die Umsetzung gefasster Beschlüsse und die laufende Abstimmung mit Dienstleistern,
die Vertretung der Gemeinschaft im Rahmen der gesetzlichen Befugnisse.

Typische Sonderleistungen

Alles, was darüber hinausgeht, wird häufig gesondert vergütet. Das ist nicht unseriös, muss aber im Verwaltervertrag stehen:

Sonderleistung	Übliche Berechnung
Außerordentliche Versammlung	Pauschale oder Stundensatz
Sanierungs- und Baubetreuung	meist Prozentsatz der Bausumme oder Pauschale
Eigentümerwechsel	Pauschale je Vorgang; dass sie der verkaufende Eigentümer allein trägt, muss die Gemeinschaft beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)
Mahnverfahren / Hausgeldrückstände	Pauschale je Mahnung, Gerichtskosten gesondert
Zusätzlicher Aufwand (z. B. Versicherungsschäden, Streit unter Eigentümern)	Stundensatz

Prüfen Sie vor allem, ob Sonderleistungen abschließend aufgelistet sind oder ob eine offene Formel „nach Aufwand“ gilt.

Wer trägt die Kosten?

WEG-Verwaltung: Die Vergütung zahlt die Gemeinschaft aus dem Hausgeld, jeder Eigentümer anteilig. Sie ist nicht als Betriebskosten auf Mieter umlegbar, weil Verwaltungskosten nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).
Mietverwaltung: Der Eigentümer trägt die Vergütung. Eine Umlage auf den Mieter ist ebenfalls nicht möglich.
Steuer: Vermietende Eigentümer können die Verwaltungskosten in der Regel als Werbungskosten ansetzen. Im Einzelfall klärt das der Steuerberater.

Angebote nennen Preise häufig netto, also zuzüglich Mehrwertsteuer. Vergleichen Sie deshalb nie Netto- mit Brutto-Angaben.

Warum die billigste Verwaltung oft teuer wird

Ein niedriger Grundpreis ist verlockend, kann aber an anderer Stelle zurückkommen:

Versteckte Sonderleistungen: Was beim einen Anbieter inklusive ist, kostet beim anderen extra.
Folgekosten durch Fehler: Fehlerhafte Abrechnungen, versäumte Fristen oder fehlerhafte Beschlüsse kosten Zeit, Nerven und manchmal Geld.
Schlechte Erreichbarkeit: Schäden werden zu spät gemeldet, Reparaturen teurer.
Fehlende Erhaltungsplanung: Wird die Rücklage nicht geplant, folgen später Sonderumlagen (siehe Erhaltungsrücklage).

Entscheidend ist der Gesamtpreis über ein Jahr bei gleichem Leistungsumfang.

Wann sich ein genauer Blick lohnt

Besonders aufmerksam sollten Eigentümer sein, wenn der Preis deutlich unter allen anderen Angeboten liegt oder wenn der Vertrag viele unbestimmte Formulierungen enthält, etwa „nach Aufwand“ oder „bei Bedarf“. Fragen Sie nach einem Musterverwaltervertrag, bevor Sie eine Versammlung einberufen: Die Eigentümer sollten über das konkrete Vertragswerk abstimmen, nicht nur über eine Preisangabe. Beachten Sie außerdem, dass eine Hausverwaltung nicht nur Verwaltungsarbeit leistet, sondern Verantwortung für Gelder der Gemeinschaft trägt. Getrennte Konten für die Gemeinschaft und ein nachvollziehbarer Zahlungsverkehr sind deshalb wichtiger als ein paar Euro Ersparnis im Monat.

Checkliste für den Angebotsvergleich

Prüfpunkt	Worauf Sie achten sollten
Grundhonorar	Netto oder brutto? Je Einheit, auch für Garagen und Stellplätze?
Leistungsumfang	Wie viele Versammlungen sind enthalten? Wo, zu welcher Zeit?
Sonderleistungen	Abschließende Liste mit Preisen oder offene Formel?
Stundensatz	Wofür gilt er, gibt es eine Obergrenze?
Laufzeit und Kündigung	Höchstens fünf Jahre Bestellung (§ 26 Abs. 2 WEG), bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre; Abberufung jederzeit möglich (§ 26 Abs. 3 WEG)
Preisanpassung	Feste Laufzeit-Preise oder automatische Erhöhung?
Erreichbarkeit	Ansprechpartner, Notdienst, Reaktionszeiten
Digitales	Eigentümerportal, Belegeinsicht, Online-Versammlung
Versicherung	Vermögensschaden-Haftpflicht des Verwalters nachweisbar?
Zertifizierung	Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG? Darauf haben Eigentümer grundsätzlich einen Anspruch.
Referenzen	Vergleichbare Objekte in der Region?

So machen wir es

Wir machen für jedes Objekt ein individuelles Festpreis-Angebot auf Basis von Größe, Zustand und gewünschtem Leistungsumfang. Im Angebot stehen Grundhonorar und Sonderleistungen transparent und abschließend, damit Sie die Kosten über das Jahr verlässlich planen können. Lassen Sie sich gern Ihr Angebot erstellen: über die WEG-Verwaltung oder direkt über den Kontakt. Wenn Sie wechseln möchten, hilft der Ratgeber Verwalterwechsel in der WEG.

Kurz zusammengefasst

Üblich sind eine Pauschale je Einheit und Monat (WEG) bzw. Prozent der Nettokaltmiete oder Pauschale (Miete), oft mit Mindestvergütung.
Entscheidend ist, was im Grundhonorar steckt und was als Sonderleistung extra kostet.
WEG-Verwaltungskosten tragen die Eigentümer über das Hausgeld und sind nicht auf Mieter umlegbar; vermietende Eigentümer können sie in der Regel als Werbungskosten ansetzen.
Angebote nennen Preise oft zuzüglich Mehrwertsteuer – nur Angebote mit gleicher Preisbasis (netto oder brutto) vergleichen.
Die billigste Verwaltung wird oft teuer: Gesamtkosten im Jahr und Leistungsumfang vergleichen, nicht nur die Monatspauschale.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

Was kostet eine Hausverwaltung? Vergütung, Sonderleistungen und Vergleich von Angeboten